年在新冠疫情、经济波动和行业调控等多重因素影响下，1-5月全国商品住宅销售面积万方，同比下降28.1%，销售额亿元，同比下降34.5%，长三角住宅市场交易规模同样受到巨大冲击。在房地产市场新周期下，房地产开发商、住宅购房消费者都对市场态度发生巨大变化，因此我们将长三角41城市客群特点进行梳理，

方便有效把握市场发展方向。

1.本文主要观点：

整体看来城市经济水平越高，房价收入比越高，上海＞江苏=浙江＞安徽。

我们将年商品住宅新房的价格同人均可支配收入做对比，从各省份来看，上海＞江苏=浙江＞安徽，上海房价收入比均值为0.70，江苏为0.30，浙江为0.30，安徽为0.26。整体看来城市经济水平越高，房价收入比越高，居民购房压力相对更大。年长三角GDP超过万亿元的城市有8个，分别是上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥和南通，其房价收入比全部大于0.29，在41城中排在前19位。

年41城市的房价收入比均值为0.30，GDP均值为亿元，我们以平均值为划分线，可以看出：

经济和房价收入比双高的有10城，主要有上海、杭州、南京等；

经济水平较高，但房价收入较低的有2城，为宁波和无锡；

经济和房价收入比双低有21城，主要分布在安徽，有池州、淮南、宣城等；

经济水平较低，但房价收入较高的有8城，丽水、衢州、宿州等。

购买效率由高到低分别是江苏＞安徽＞浙江＞上海，主要受到住宅供应量、外来客源进入、城市化进程速度影响。

我们将商品住宅成交量同常住人口做对比来衡量城市购买效率，从各省份来看，购买效率由高到低分别是江苏＞安徽＞浙江＞上海，江苏购买效率为1.51，浙江为1.30，安徽为1.44，上海为0.55。

上海购买效率较低主要因新房供应量极少，二手住宅市场交易体量远高于新房。

江苏省购买效率高于1.5的为南通、淮安、无锡、镇江、徐州和苏州。以上5个城市中除淮安外，其余4城-年房价复合增长率超过10%，房价涨幅较大，且土地供应量充足，带动较大的交易量。

浙江省购买效率高于1.5的湖州、嘉兴、绍兴和宁波。湖州和嘉兴因上海和杭州外来客户占比较多带动，绍兴和宁波因经济发展水平较高，居民购买力较强，带动较高市场规模。

安徽省购买效率高于1.5的城市为滁州、蚌埠、铜陵、宣城和马鞍山，经济水平整体排在省内中位。其中滁州和马鞍山都为南京都市圈城市，南京外来客户大量涌入；蚌埠下辖县城人口和教育资源较为丰富，全市住宅价差较小且价格较低，居民消费习惯喜好面积较大的户型，整体交易量较大。

外来客户占比由高到低分别是安徽＞江苏＞浙江＞上海。

我们将41城市本级地区购房者的居住地进行梳理，将居住地不在本市区的作为外地客户，从各省份来看，外地客户占比量由高到低分为安徽＞江苏＞浙江＞上海，安徽外地客户量占比为40.9%，江苏为28.9%，浙江为27.9%，上海为18.1%。

上海限购条件严格，价格高，因此常住外地在上海购房的占比量较少。

江苏省各市市本级购房者中，盐城、镇江、宿迁、徐州、南京和苏州外地客源较多，盐城、徐州和宿迁年之后土地和住宅市场火热，下辖县居民进市区购房量较大；南京为省会城市，全省外来投资购房者较多；苏州作为全国GDP最强地级市，文旅资源丰富，又毗邻上海，价格相对南京和杭州较低，因此吸引周边城市和全国客户购房。

浙江省各市市本级中嘉兴、杭州和湖州外地客户较大。嘉兴和湖州为杭州和上海都市圈城市，存在巨大价差，湖州拥有文旅资源优势，嘉兴的国际商务区建设速度快，吸引较多上海和杭州客户；杭州作为省会城市，近些年城市外围圈层新城建设速度快，文旅度假资源丰富，吸引上海和全省客户投资购房。

安徽省中阜阳、安庆、宿州、六安、亳州、滁州、宣城和黄山外地购房者较多。其中六安、滁州分别是合肥和南京都市圈城市，黄山具有较好的文旅资源，阜阳、安庆、宿州、宣城市区吸引较多下辖县城客户进城购房。

总体看来，能吸引到较多外地客源的城市主要存在几个特征：1、城市未来发展潜力较大，目前价格较低，易吸引投资客户；2、城市经济、区域地位较多，易吸引投资和自住客源。3、城市本身具有较好文旅资源，易吸引高端养老和投资客源；4、城市市区经济水平首位度高，城市化快速发展，易吸引下辖县/县级市刚需、投资客源；5、限购条件宽松，是外地客源可购房必然条件。

都市圈核心城市对外地客源吸引力最强，上海、杭州、南京和合肥四大都市圈城市常住居民外溢购房辐射范围可达25个城市。

我们将41城各市区外来客户的最大客源地进行梳理，外地客户单城市最大客源量占比可达到8%以上的城市有8个城市，为金华、六安、嘉兴、绍兴、湖州、滁州、黄山、宣城。此8城主要特点有：1、都市圈城市居多，嘉兴和湖州为上海和杭州都市圈城市，绍兴为杭州都市圈城市，滁州为南京都市圈城市，六安为合肥都市圈城市；2、全部为浙江和安徽城市，市本级的人口和GDP首位度较低，8城市本级人口首位度平均值为36%，尤其是首位度最低的金华和滁州只达到21%和20%；3、城市具有特殊市场优势资源，如黄山文旅资源丰富。因以上原因这些城市对周边大城市形成巨大购买吸引力，且因本地购买力有限，所以外来客群购买力高；而因市区首位度较低，不会对周边较多城市形成较强的吸附力，所以外来客源单一。

从城市购买力外溢层面来看，较多城市的最大外来客群都是来自于上海、杭州、南京和合肥这四个都市圈核心城市。

嘉兴、蚌埠、芜湖、南通、淮安、合肥这6城最大外来客源地都是上海。上海购买力强劲，与周边城市价差较大，对周边城市住宅市场均有一定的购买投资习惯。嘉兴和南通都紧邻上海，都市圈规划利好较大，目前均价价差超过元/平，限购条件宽松，因此承接大量上海客群。安徽的合肥和芜湖主要因为与上海价差较大，另外合肥和芜湖为安徽GDP前二强，发展潜力较大。淮安和蚌埠因价格较低，上海外溢购房主要因价差投资置业。

绍兴、湖州、黄山、衢州、丽水和台州6城最大外来客源地都是杭州。其中绍兴和湖州皆为杭州都市圈城市；衢州、丽水、黄山生态资源较好，距离适中，一些改善度假类项目可吸引杭州客户；台州主要因为价差和城市投资价值，且同省内文化认同感较强；因此杭州成了这些城市的主要外来客源。

滁州、镇江、马鞍山和扬州4城最大外来客源地都是南京。4城皆紧邻南京，购房行为主要为价差投资置业和返乡置业。

六安、宣城、淮南、安庆、池州、阜阳、亳州、宿州、铜陵9城最大外来客源地都是合肥。这些城市目前房价较低，且合肥大量常住居民籍贯地多来自于这些城市，返乡置业较多，外加与合肥交通便利，限购条件宽松，因此这些城市承接大量合肥购买客群。